樓市“三穩(wěn)”基本實現(xiàn) 調(diào)控之“弦”仍需繃緊

　　二是部分城市房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險隱現(xiàn)。近來，深圳等城市由于新房和二手房價格倒掛，樓市出現(xiàn)“打新熱”，引發(fā)各界對樓市泡沫加劇的擔(dān)憂。同時，各路資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動仍然強(qiáng)烈，部分區(qū)域“經(jīng)營貸”有卷土重來跡象，或擾亂住房和金融市場。有購房者反映，近幾個月收到多家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸信息，年化利息3.75%，遠(yuǎn)低于房貸利率。“如果買房的話，肯定不會用自己的錢，現(xiàn)在‘經(jīng)營貸’利率這么低。”一名企業(yè)負(fù)責(zé)人說。

　　三是難改土地財政路徑依賴。地方發(fā)展依賴房地產(chǎn)的情況難以在短期內(nèi)徹底改變，不排除有些地方政府依舊將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，通過推高地價來增加地方財政收入。中信證券研究部分析指出，2020年前三季度，國有土地使用權(quán)出讓收入49360億元，同比增長10.3%，全年土地出讓金的增速可能高于前三季度增長。“通過總結(jié)各地政府的政府性基金收入計劃，我們發(fā)現(xiàn)即使在疫情影響沒有充分顯現(xiàn)的情況下，地方政府也需要更多的土地出讓金。”

　　2021調(diào)控之“弦”需時刻繃緊

　　2020年房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，但市場不乏“暗流”，平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)仍需合力夯實。

　　熱點城市調(diào)控不可放松。在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵要素資源將加速向城市群和中心城市聚集。值得關(guān)注的是，重點城市商品住宅市場規(guī)模已基本恢復(fù)，部分城市住宅銷售價格出現(xiàn)過快上漲苗頭，尤以長三角和珠三角地區(qū)量價上行特征最為突出。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2020年1-11月，長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平。在土地市場上，2020年一線城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動了樓板價結(jié)構(gòu)性上漲。

　　丁祖昱表示，從土拍市場來看，城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市，占全部城市土地總成交額的“半壁江山”，成交面積占比29%。“2020年是近五年來全國土地出讓分化最嚴(yán)重的一年，開發(fā)商把50%的錢投到了30個城市中。”

　　此外，還要加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)表文章指出，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)�？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

　　丁祖昱認(rèn)為，2020年8月出臺的房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)，讓房企資金壓力驟升。“房地產(chǎn)依賴金融，但是‘三道紅線’政策出現(xiàn)之后，房企的融資流、現(xiàn)金流可能變負(fù)，這對所有地產(chǎn)公司來說都是巨大的挑戰(zhàn)。因此一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約、信用違約等現(xiàn)象。2021年房企最難和最大的挑戰(zhàn)，是在資金上的挑戰(zhàn)。”

　　不少業(yè)界專家建議，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場過度金融化。藍(lán)綠雙城董事長曹舟南認(rèn)為，堅決貫徹“三道紅線”等措施，有利于保持全國房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，是實現(xiàn)“房住不炒”、因城施策、保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的重要措施。

責(zé)任編輯：魏志梅