樓市“三穩(wěn)”基本實現(xiàn) 調(diào)控之“弦”仍需繃緊

　　2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�；仡欉^去一年，樓市從“冰凍”狀態(tài)較快恢復(fù)，成為穩(wěn)投資重要支撐。下半年以來，大部分區(qū)域出現(xiàn)了成交同比上漲。各地堅持“房住不炒”定位，調(diào)控因城施策、更加靈活，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期基本實現(xiàn)。同時，市場地域分化明顯，熱點城市投機(jī)投資需求回潮。展望2021年，房價上漲壓力仍然存在，各地需嚴(yán)密監(jiān)測樓市資金流向，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　疫情后恢復(fù)較快成穩(wěn)投資重要支撐

　　“回穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)市場的“主旋律”。面對疫情沖擊，房地產(chǎn)市場從“冰凍”狀態(tài)快速恢復(fù)，銷售和投資走出“谷底”，走出深“V”型走勢。商品住宅銷售面積、銷售金額和房地產(chǎn)開發(fā)投資均在下半年恢復(fù)正增長。

　　樓市成交較快恢復(fù)。2020年1月下旬至2月，突如其來的新冠肺炎疫情讓樓市進(jìn)入“冷凍”狀態(tài)。大多數(shù)開發(fā)商暫停銷售活動，二手房中介也停止?fàn)I業(yè)。2020年前2月，全國商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。受疫情影響，武漢、石家莊和太原等12個二線城市無成交，35個三線城市中也有超過1/3的城市無成交，全國大多數(shù)城市的房產(chǎn)成交量跌至冰點。

　　2020年3月份以來，隨著各地疫情逐步得到有效控制，新房售樓處、中介門店恢復(fù)開放，樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。“疫情后長三角市場率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場規(guī)模持續(xù)保持增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。10月份，全國商品房銷售面積與去年同期持平，住宅銷售面積增長0.8%，年內(nèi)首次增速回正。11月份，商品房及住宅銷售面積增幅持續(xù)擴(kuò)大。1-11月，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增速為1.3%；住宅銷售面積增長1.9%。

　　“房地產(chǎn)是在各領(lǐng)域恢復(fù)較快的行業(yè)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，住宅需求具有延展性，且住房消費(fèi)能力取決于居民的長期收入，疫情期間未被滿足的需求將在之后釋放，因此總的來看，疫情對房地產(chǎn)市場成交影響不大。

　　房價環(huán)比漲幅收窄。從房價變化來看，2020年4月份起，隨著樓市回暖，房價整體漲幅開始擴(kuò)大，這種情況持續(xù)至7月份。8月份以來，各線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格的漲幅持續(xù)收窄或持平。記者對數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，一二三線城市的新建商品住宅銷售價格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%；二手住宅價格漲幅從8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

　　房價漲幅波動區(qū)間也在收窄：2020年前11個月，70個大中城市商品住宅價格環(huán)比漲幅波動區(qū)間在-1%到2.0%之間，2019年同期為-1%到2.8%，2018年同期為-1.1%到6.2%。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，上半年，各地調(diào)控政策以穩(wěn)定寬松為主，地方政府積極推地、緩解企業(yè)購地資金壓力、放寬預(yù)售條件、簡化審批程序等，供給端政策空間較大。同時，較為寬松的房貸政策對購房者形成利好，前期積壓的住房需求持續(xù)釋放，因而一度出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大的趨勢。2020年7月以來，深圳、杭州、寧波、東莞等熱點城市相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。如深圳將落戶購房年限延長到3年，并提高二套房的首付比例，加大征收交易稅費(fèi)等。

　　“收緊調(diào)控政策的城市，共同點是市場熱度高、房價明顯上漲，出現(xiàn)了炒作氛圍。”招商證券認(rèn)為，縱觀全年，多地政府出臺房地產(chǎn)支持政策以對沖疫情帶來的風(fēng)險，體現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是雙邊區(qū)間管理。這再次向市場發(fā)出信號：“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的大框架不會變。

　　此外，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)投資的重要支撐。2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月提高0.5個百分點，已保持連續(xù)六個月同比為正的態(tài)勢。

　　從三大領(lǐng)域投資來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于基礎(chǔ)設(shè)施投資的1.0%和制造業(yè)投資的-3.5%。“房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢頭，但還未達(dá)到2019年10%左右的增速水平，在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇下，房企投資增速仍有上升的空間，仍是2020年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的主引擎。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說。

　　因城施策更加靈活不穩(wěn)定因素仍然存在

　　2020年，各地房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，堅持“房住不炒”定位不變，銀保監(jiān)會、央行、住建部等部委多次召開會議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，中央多次召開會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢。

　　同時，在“房住不炒”指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”基本實現(xiàn)。2020年下半年以來，熱點城市房地產(chǎn)市場有所降溫，搖號搶房等現(xiàn)象有所減少，房企盲目舉債擴(kuò)張有所緩解。旭輝控股董事局主席林中等業(yè)界人士認(rèn)為，房價暴漲時代已一去不復(fù)返，“未來房子是保值品，但不是回報高的投資品”。

　　但影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素并未完全消失。一是房價上漲壓力仍存。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，全國土地均價為6746元/平方米，同比漲幅達(dá)到22.5%。前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.2%，土地成交價款同比增長16.1%。“一降一升”，傳導(dǎo)出未來房價可能承受上漲壓力。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化背景下，房價上漲的內(nèi)在動力仍然存在，而房屋投資屬性還難言完全解除，因此今年房價仍有上漲壓力。

責(zé)任編輯：魏志梅