租賃市場“安全閥”該如何設？

　　“定向針對租賃人群配建廉租房、保障基本租住需求同樣是‘控租金’需要做的。”麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松告訴記者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了這一嘗試。

　　6月5日，深圳市住建局發(fā)布住房新政，對市場供應端進行調節(jié)，其中商品住房的供應占比40%左右;可租可售的安居型商品房占比20%，租金為周邊同類型小區(qū)的50%;人才房占比20%，租金為周邊小區(qū)的60%;最后還有20%的公共租賃住房，租金為周邊同類型小區(qū)的30%。這一供給體系的建立，可以說在保障剛性居住需求方面做出了有益的嘗試。

　　聲 音

　　如今多個城市仍面臨大量中低租金需求短期內難以解決、品牌公寓租賃市場回報率偏低等問題。

　　——58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

　　高租金長租公寓可以通過落實租金補貼等手段對沖租金反哺市場。也可以通過金融創(chuàng)新等進行資金回籠。

　　——上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

　　租賃運營本身是一項占用資金量大但回報慢的產(chǎn)業(yè)，建議在增加租賃用地供應時針對租賃運營企業(yè)進行相應的費用減免和房租補貼。

　　——麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松

　　租賃市場調控的重點依然是保護中低收入人群的剛性租賃需求。而中高端租賃產(chǎn)品有其自身的特點和調控方式，不需要過多的干預。

　　——思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅

　　■ 行業(yè)難點

　　高房價下低回報率

　　目前租金調控比較困難的一點在于一、二線城市租金回報率較低。一位行業(yè)分析師指出：“目前，我國租金較高的城市仍然以一二線熱點城市為主。這些城市的租金回報率相對于歐美發(fā)達國家來說是很低的。

　　易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：自2016年起，北京、上海、廣州、深圳四個城市的租金收益率從2%緩步下降至1.5%。而按照市場的邏輯，在高房價的背景下，租金會持續(xù)上漲，因此要控租金，首先得把房價壓制回幾年前的水平，租金的回報率才能得以提高。

　　“如果想要通過調整供需關系，大幅增加租賃用房供應量壓制租金上漲，又容易造成住宅用地釋放相應減少，從而變相推高房價。因此最終解決問題還得看地方政府下多大的決心來供應租賃住房用地，這會在一定程度上降低房企拿地積極性，從而影響到地方財政收入。”上述分析師向記者表示。

　　除此之外，在通過金融方式進行資產(chǎn)證劵化運作尚在探索嘗試階段，企業(yè)運營也將面臨質押巨大的資金成本問題。盡管不少企業(yè)都表示自己在以“做公益”的態(tài)度來做租賃類項目，旨在嘗試新的市場，但是如果成本與收益達不到平衡，誰來承擔房租的補貼?這都是租金調控中不得不面對的問題。

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