租賃市場“安全閥”該如何設(shè)？

　　原標(biāo)題:賃市場“安全閥”如何設(shè)?控租金成樓市調(diào)控新風(fēng)向

　　租賃市場“安全閥”該如何設(shè)?

　　“控租金”成樓市調(diào)控新風(fēng)向，業(yè)界認(rèn)為，調(diào)控重點(diǎn)是保證中低收入人群的剛性租賃需求

　　從2017年開始，租賃市場無疑站在了風(fēng)口之上。在政策的引導(dǎo)和市場刺激之下，大量企業(yè)涌入租賃市場。不過伴隨著行業(yè)熱度的上升，有關(guān)“租金上漲”、“天價(jià)租金”項(xiàng)目這樣的案例也開始關(guān)注。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(以下簡稱通知)中，也重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，并且明確提出要穩(wěn)房價(jià)、控租金……

資料圖：一家房產(chǎn)中介將廣告放在十字路口處。

　　風(fēng)口上的租金調(diào)控

　　租賃市場未來十年究竟會(huì)如何發(fā)展?根據(jù)上海易居研究院發(fā)布的研究報(bào)告《未來10年全國城鎮(zhèn)租賃市場規(guī)模測算》顯示，到2027年全國城鎮(zhèn)約有2.1億人是通過租房來解決居住問題的。而全國城鎮(zhèn)租賃房源總面積將達(dá)到66.2億平方米，相比2017年增長60%。

　　可以說，在如此廣闊的市場前景之下，行業(yè)熱度也會(huì)被推升，因此租金調(diào)控已經(jīng)成為租賃風(fēng)口上的一道命題。在各種租賃業(yè)務(wù)次第展開的背景下，怎樣做才能最大限度的保證租賃市場能夠健康有序的發(fā)展其實(shí)是政府、企業(yè)和市場所需要不斷探索的。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃市場是一個(gè)相對透明的細(xì)分市場，價(jià)格的變化也相對理性。因此，直接用行政手段干預(yù)租金價(jià)格并無太大必要。

　　思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析認(rèn)為，從全國范圍來看如今的租賃市場還達(dá)不到需要像控制房價(jià)上漲一樣“控租金”的程度。

　　按照貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京近3月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，但與2017年末2018年初漲幅相比收窄明顯。5月租賃房源每平米月租金為86.9元。按照易居研究院根據(jù)其監(jiān)測的50城租金數(shù)據(jù)推算，目前全國大中城市每平方米房源的租金為50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金為30元/月。

　　“如今市場的供應(yīng)體系也是相對合理的，同時(shí)各個(gè)不同類型的產(chǎn)品租金也是面向市場和市場競爭的過程。租金過高必然導(dǎo)致出租率的下降，市場的手能夠做出有效的調(diào)節(jié)。”郭毅表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦指出，目前租金房價(jià)爆發(fā)性增長的現(xiàn)象還是少，市場監(jiān)管更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)是租金的透明性，即不應(yīng)該有亂收費(fèi)的現(xiàn)象。而后續(xù)管控租金，主要是對新房租賃產(chǎn)品的租金，即開發(fā)商持有和經(jīng)營的房源租金進(jìn)行政策指導(dǎo)。

　　多元供給平抑租金

　　隨著供給量的上升，對于租金的平抑可以靠著更加市場化的方式來解決。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前看來，政府在租賃市場上使用行政手段的可能性還不是很大。主要依靠增加租賃住房的供應(yīng)渠道，開放一些社會(huì)化、市場化的房源供給等手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。比如，目前部分城市規(guī)定了類似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤活此類有歷史遺留問題的房源資產(chǎn)，對于加快城中村改造等都有積極的作用。

　　而從住建部最近發(fā)布的文件來看，以加大供應(yīng)的手段來平抑市場價(jià)格依然是目前租金調(diào)控的主題思路。郭毅指出，《通知》第二條大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上，這一點(diǎn)就比較明確地體現(xiàn)了未來的租金調(diào)控思路。

　　與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士提出，應(yīng)該建立更加靈活的政策來增加企業(yè)的積極性和市場活性。一些一線城市，比如北京的租賃供給體系比較豐富，“已經(jīng)形成了一個(gè)多元化的供給梯隊(duì)。”郭毅表示，“地方政府的公租房、廉租房保障了城市低收入群體的居住需求;而市場化的普通民宅則供應(yīng)給中端租賃需求;還有一些類似CBD金融區(qū)提供的酒店式公寓，用于滿足高端商務(wù)人群的居住需求。”

　　“控租金”是為保障剛需

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，租金調(diào)控最重要的一點(diǎn)是為剛性居住需求提供一定的保障，是此次強(qiáng)調(diào)“控租金”的主要目的。

　　“從目前市場情況來看，這些思路在深圳這樣的城市已經(jīng)開始落地執(zhí)行。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)階段執(zhí)行的租金調(diào)控強(qiáng)調(diào)：第一、在政府把控下新推出的租金應(yīng)該是低于周邊同類項(xiàng)目，以吸引更多人去租房。第二、對租金本身的上漲幅度有所控制，尤其是防范其受市場波動(dòng)的影響，進(jìn)而出現(xiàn)了租金過快上漲。

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