“小而美”的長租公寓能否活下來？

　　在“所有權”與“運營權”的關系中，由于我國租賃市場不是非常發(fā)達，對規(guī)范“所有權”與“運營權”之間的邊界、約束各自行為的法律法規(guī)不夠完善，大房東往往是強勢一方。一位不愿具名的公寓運營商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，大房東在與運營者關系上的強勢是多方面的，比如違約成本不高、隨意修改合同以及不遵守規(guī)則地斷水斷電等。

　　思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，由于“二房東”模式?jīng)]有所有權，一旦市場發(fā)生不可預期的變化，比如地價房價快速上揚，成本將很難控制。此外，如果“二房東”運營得好，“大房東”看了“眼紅”，也可能以提高租金的方式擠壓運營商的利潤空間。

　　值得注意的是，一些“二房東”在對他們不利的市場格局中，隨著自身運營權業(yè)務的規(guī)模擴大，也開始了對地產(chǎn)的布局，并變身為“大房東”。以連鎖快餐品牌麥當勞為例，其地產(chǎn)業(yè)務的利潤甚至已經(jīng)超過了主營業(yè)務。麥當勞2016年的財報顯示，其地產(chǎn)出租一項的利潤就已經(jīng)達到全財年利潤的50%。

　　為了成為“大房東”，自持物業(yè)成為可行性較高的路徑之一。但“二房東”要想自持物業(yè)并不容易。

　　2017年初，魔方與中航信托成立藍山資產(chǎn)，聚焦于北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)的收購、開發(fā)和管理，由“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)”模式。“我們的兄弟公司一旦物色到好物業(yè)，會交給我們來運營和管理，但魔方公寓的核心能力并不在這里，和大型開發(fā)商搶地塊，實在不是我們可以做得到的。”金喆說。

　　自如同樣沒有當“大房東”的打算。“我們的核心能力還是在運營，持有物業(yè)對我們來說成本太高了，也不利于完成當前迅速擴大規(guī)模的任務。”一位不愿具名的自如內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

　　幸福居創(chuàng)始人王虎則對中小規(guī)模企業(yè)到期離場已做好心理準備。“我們借貸資金的年利率超過30%，而巨頭企業(yè)的年利率只有百分之十幾，他們對外發(fā)債的利率更是只有個位數(shù)。”他說，巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時間推遲到3年甚至四五年后，而幸福居這樣規(guī)模的企業(yè)必須在3年甚至兩年內(nèi)收回成本，才能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這對中小規(guī)模企業(yè)來說是很大的問題。“由于我們在成都布局得早，早期房源我們付出的成本很低，可一旦這些房源租期結(jié)束，自如在大部分房源中都能以高于我們500元甚至1000元的價格拿房，會對我們形成巨大的優(yōu)勢，那時候我們就該離場了。”而對于自持物業(yè)，王虎的回答很干脆不可能。“我們與合伙人也考慮過這個問題，但對于我們這樣只有幾千間規(guī)模的運營商來說，要想自持很難。”

　　“小而美”企業(yè)在夾縫中求存活

　　互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)習慣性的“只有第一名才能活下來”的口號是否也會出現(xiàn)在長租公寓中?

　　曾有人指出，互聯(lián)網(wǎng)幾乎為零的邊際成本可使其線上業(yè)務迅速擴張，只有規(guī)模最大者才能最終取勝。但需要線下廣泛布局的業(yè)務則不然，因為其需要十分本地化的專業(yè)服務，可以各自“占山為王”，不利于一家獨大的格局形成。在共享單車行業(yè)中，有人依照這個理論認為線下端的“去中心化”會抵消線上端“中心化”的趨勢，然而，通過激烈競爭，最終只有ofo和摩拜單車兩者大規(guī)模地生存下來，而網(wǎng)絡節(jié)點數(shù)不夠多(即運營規(guī)模不夠大)的企業(yè)，即便產(chǎn)品質(zhì)量更好，也未能存活。

　　其實，多數(shù)公寓運營商無論從宣傳還是實操角度，都在凸顯自身的“互聯(lián)網(wǎng)基因”，以流量經(jīng)營的模式試圖將一個穩(wěn)定的人群保留在其服務的場景中，使其在體系內(nèi)發(fā)生重復消費，并試圖開發(fā)其在社交、搬家、維修等其他方面的新需求，以拓展增值服務。比如，一些租賃巨頭的房客既能在線下看房，也能在線上全面了解房源，之后通過電子密碼門禁，就可以直接拎包入住，不用再經(jīng)過傳統(tǒng)的中介服務人員。而在接收房源一端，電子化量房、以智能的方式推算出房屋市場價，已是常見的信息化手段。

　　長租公寓是否會追隨這一“剩者為王”的原則，“小而美”能否留下?自如CEO熊林認為，長租公寓在單體城市運營規(guī)模不小于20萬間，整體規(guī)模不小于百萬間，才算是過了“規(guī)模關”，在這一過程中，前期的IT系統(tǒng)投入顯得十分重要，是支撐規(guī)模迅速擴大的基礎，對小規(guī)模企業(yè)而言壓力很大。

　　王虎則希望幸福居和Funx繼續(xù)以“小而美”的方式頑強生存下去。“我看到一些只有2萬+或者3萬+規(guī)模的本地企業(yè)目前活得都還不錯，也都實現(xiàn)了盈利。Funx專注于同性戀群體，這個小眾市場暫時還沒被巨頭看上眼，在巨頭都在大規(guī)模進行標準化和大眾化房屋的布局之時，我們有很長一段時間可以利用。”他說，根據(jù)他的觀察，目前所謂白領公寓、青年公寓和精英公寓3個條線，更多的是為了給投資方“講故事”，其實同質(zhì)化情況非常嚴重，“未來我們的生存之本就是‘有特色’，趁著巨頭還無暇顧及小眾市場時占得一些先機。”

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